Em resumo
- O mercado imobiliário combina contratos de longo prazo, regulação registral, relações de consumo, mão de obra intensiva e tributação específica.
- Temas centrais: incorporação e patrimônio de afetação, distrato, contratos de obra e empreitada, garantias, trabalho e segurança, e reforma tributária.
- A Lei 13.786/2018 limitou a pena por desistência do comprador a 25% do valor pago, ou 50% em empreendimentos com patrimônio de afetação.
- O construtor responde pela solidez e segurança da obra por cinco anos, nos termos do Código Civil.
Construtoras e incorporadoras operam com margens apertadas, prazos longos e muitos contratos simultâneos: com compradores, financiadores, empreiteiros, fornecedores e órgãos públicos. Um problema jurídico em qualquer elo pode afetar o empreendimento inteiro.
Quais são os principais temas?
| Tema | Pontos de atenção |
|---|---|
| Incorporação | Registro da incorporação, memorial, regras da Lei 4.591/1964 |
| Patrimônio de afetação | Segregação do empreendimento, proteção dos adquirentes e efeitos tributários |
| Contratos com compradores | Prazos de entrega, tolerância, distrato, reajuste, relação de consumo |
| Obra | Empreitada, subempreitada, medições, garantias, multas — veja fornecimento |
| Trabalho e segurança | Terceirização, normas de segurança em obras — veja terceirização |
| Licenças | Alvarás de obra, habite-se, licenças ambientais — veja licenças |
| Tributação | Regimes específicos e transição da reforma tributária |
O que mudou com a Lei do Distrato?
A Lei 13.786/2018 alterou a Lei 4.591/1964 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente em incorporações. A pena convencional não pode exceder 25% da quantia paga, limite que sobe para 50% quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação. A lei também tratou do quadro-resumo obrigatório nos contratos e da tolerância de até 180 dias para a entrega.
Qual é a responsabilidade do construtor?
O Código Civil estabelece que, nos contratos de empreitada de edifícios e outras construções consideráveis, o empreiteiro responde, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo (art. 618). Em relações de consumo, aplicam-se também as regras do CDC sobre vícios.
E a reforma tributária?
A LC 214/2025 criou regras próprias de IBS e CBS para operações com bens imóveis, com redutores e mecanismos específicos. Contratos de venda de longo prazo e de obra que atravessam a transição precisam de revisão — veja reforma e contratos.
Como o Legal Dept. atende construtoras e empresas imobiliárias?
O Legal Dept., departamento jurídico as a service do Chambarelli Advogados — escritório que atende o mercado imobiliário e de infraestrutura —, assume o volume de contratos, notificações, rotinas trabalhistas e regulatórias das construtoras. A empresa conta com um time jurídico dedicado, com fluxo, tecnologia e previsibilidade, operando como extensão da própria operação.
Prazos de obras, licenças e contratos ficam no painel de gestão jurídica, com relatório mensal — tecnologia como cultura, custo previsível —, e estruturações de empreendimentos contam com a experiência do escritório em societário e tributário. Saiba mais em www.chambarelli.com.br.
Perguntas frequentes
O patrimônio de afetação é obrigatório?
É uma opção do incorporador, mas traz proteção aos adquirentes e pode trazer vantagens tributárias e de financiamento.
Atraso na entrega gera indenização automática?
A lei admite tolerância de até 180 dias se prevista no contrato. Atrasos além disso podem gerar penalidades e indenização, conforme o contrato e a lei.
A construtora responde por defeitos após cinco anos?
O prazo de cinco anos refere-se à garantia de solidez e segurança. Outras responsabilidades podem ter prazos diferentes, conforme a natureza do problema.
Conteúdo informativo, atualizado em 20 de outubro de 2026. Não substitui a análise jurídica do caso concreto.
Conteúdo da equipe do Legal Dept., o departamento jurídico as a service do Chambarelli Advogados — escritório de Direito Empresarial e Tributário com sedes no Rio de Janeiro e em São Paulo.